你是不是也在为买房发愁？看着心仪的房子，心里盘算着首付、月供、未来生活……可真正卡住你的，往往是那句银行工作人员轻描淡写说出的话：“你最多能贷这么多。” 你开始疑惑：买房最多贷款多少钱？是不是工资越高，贷得越多？还是房子越贵，银行就越大方？我就以一名从业15年的房产律师视角，带你彻底搞清楚这个问题，不绕弯子，只讲干货。
贷款额度不是“你想贷多少就贷多少”很多人误以为,只要房子总价够高，银行就会给你贷到顶。大错特错！银行不是慈善机构，每一笔贷款背后都有一套严密的风险评估体系。贷款额度的上限，其实是由多个因素共同决定的，核心逻辑是：你能还得起，银行才敢贷。
买房最多能贷多少钱？我们来拆解几个关键变量：
房屋评估价 vs. 成交价你以为银行是按你签的合同价来贷款？不一定，银行会委托第三方评估机构对房产进行估值，最终贷款额度是按“评估价”和“成交价”中的较低者来计算的，比如你买的房子合同价300万，但评估价只有280万，那银行最多按280万来算贷款。
贷款成数：首套、二套差别巨大这是决定你能贷多少的“天花板”，目前全国大部分城市执行的政策是：
首套房：最高可贷70%（即贷款成数7成）二套房：最高可贷50%~60%（部分城市更低）举个例子：一套评估价300万的房子，首套最高可贷210万，二套最多150万。差的这60万，就是很多人突然“贷不够”的原因。
你的还款能力：收入是硬指标银行会看你的月收入是否足够覆盖月供的两倍以上，比如你月供1万元，那你的税后月收入至少要达到2万元，如果收入不达标，即使房子符合贷款条件，银行也会主动下调贷款额度，甚至拒贷。
征信和负债情况你有没有信用卡逾期？名下还有车贷、消费贷？这些都会被计入“总负债”，银行计算的是你的负债收入比，通常要求不超过50%。负债越高，能贷的就越少。
贷款年限与年龄限制贷款年限最长一般为30年,但借款人年龄 + 贷款年限 ≤ 65或70岁（不同银行有差异），年纪越大，可贷年限越短，月供压力越大，银行也会因此限制额度。
真实案例告诉你：为什么有人“突然贷不了”我曾代理一位客户,35岁，年薪30万，看中一套400万的房子，首付120万，申请280万贷款，结果银行只批了200万。 为什么？
他名下有一笔15万的消费贷未结清 信用卡近半年有两次逾期 月收入虽达标,但负债比超了红线 他不得不临时凑钱补首付,差点违约。别等签了合同才去问“最多能贷多少”——提前做贷款预审，才是最聪明的做法。
给购房者的几点关键建议（建议参考）提前自查征信：上“中国人民银行征信中心”官网拉一份报告，看看有没有逾期、高负债。控制负债：在买房前3-6个月，尽量还清信用卡、消费贷，避免新增负债。做贷款预审：找银行或贷款中介做个预审批，明确自己实际可贷额度，避免“签约后贷不出款”的尴尬。首付款准备要留余地：不要把首付卡在最低线，建议多准备10%-15%的备用金，以防评估价低于预期。夫妻共同贷款更划算：两人收入合并计算，负债比更容易达标，贷款额度也更高。相关法条参考《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号） 第十条：贷款人应根据借款人的还款能力、信用状况、所购房屋价格等因素，合理确定贷款额度和期限。
《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号） 明确规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
《民法典》第六百六十七条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，贷款人有权根据借款人资信状况决定是否放款及放款额度。
买房最多贷款多少钱？答案从来不是一句“最多7成”就能概括的，它是一场关于信用、收入、房产价值和银行风控规则的综合博弈。别再盲目乐观，也别轻易放弃，真正聪明的购房者，从看房第一天起，就在为贷款做准备。贷款额度不是求来的，而是靠你的资信“挣”来的。 提前规划，精准测算，才能在买房这场“人生大考”中，稳稳上岸。
如果你正在看房,不妨现在就打开征信报告，算一算自己的“贷款天花板”——别让梦想，卡在银行的一纸审批上。
买房最多能贷多少钱？这个问题90%的人都搞错了！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。